要点サマリ

・贈与登記（原因「贈与」の所有権移転）は、評価額×2.0%の登録免許税が基本。相続移転の0.4%と比べ負担が重くなりがちです。
・住宅の不動産取得税は本則4%ですが、住宅要件を満たせば3%の軽減（時限措置）があります。贈与でも取得原因・用途で適用可否が変わるため、実行前に確認を。
・受贈者には贈与税が生じ得ます。相続時精算課税（累計2,500万円＋R6以降は年110万円控除）を選ぶ選択肢もありますが、選択後は暦年課税に戻れません。

「贈与登記」とは何か（遺贈・死因贈与との区別）

・贈与（生前）：当事者合意で無償移転。登記原因は「贈与」。
・死因贈与：贈与者死亡を停止条件にした契約。登記原因・必要書類が異なる。
・遺贈：遺言で指定する無償移転。登記は「遺贈」を原因として申請。

登記は「いつ」「どの法律行為で」権利が動いたかを原因欄に明示して申請します（記載例は法務局の雛形参照）。

手続の全体像（タイムラインで把握）

Step0｜事前確認
・物件特定：登記事項証明書、固定資産評価証明書を取得
・税務設計：暦年課税/相続時精算課税の選択、取得税の軽減可否

Step1｜契約
・贈与契約書（目的物・原因・日付・持分・負担付の有無）
・贈与者実印・印鑑証明書

Step2｜登記申請（原因：贈与）
・申請先：不動産所在地の法務局
・方式：窓口／郵送／オンライン
・税：登録免許税（評価額×2.0%）。評価額は固定資産課税台帳の価格が原則。

Step3｜完了後
・登記識別情報（12桁符号の通知）を受領・厳重保管。以後の売買・担保で必要。
・名義確認：最新の登記事項証明書を取得
・税務フォロー：受贈者の贈与税申告（原則、翌年2/1〜3/15）

必要書類チェックリスト（実務用）

贈与者（渡す側）
・登記識別情報（旧：権利証）
・印鑑登録証明書（契約で実印使用のもの）
・固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使用）

受贈者（もらう側）
・住民票の写し
・贈与契約書（原本）
・登記申請書（原因・日付の整合注意）
→記載欄・様式は法務局の「所有権移転（贈与）」記載例を参照。

費用の内訳と概算の目安

登録免許税（登記時）

登記原因	税率	根拠
贈与による所有権移転	評価額×2.0%	国税庁タックスアンサー No.7191。売買には時限軽減（例：1.5%）がある一方、贈与は軽減対象外が原則。(国税庁)
相続による所有権移転（比較）	評価額×0.4%	同上（相続枠）。(国税庁)

課税標準の「評価額」は固定資産課税台帳の価格が原則。

不動産取得税（取得時）

本則4%。住宅要件を満たすと3%へ軽減（令和9年3月31日まで）。課税標準控除（新築1,200万円／中古は新築相当控除）もあり。

贈与税（受贈者）

・暦年課税：基礎控除110万円超に累進課税。
・相続時精算課税：累計2,500万円まで贈与税なし＋R6以降は年110万円控除導入。相続時に合算清算（選択後は暦年へ戻れない）。

書類交付手数料（目安）

住民票・印鑑証明・固定資産評価証明・登記事項証明：各数百円〜（自治体相場）

よくある落とし穴（登記・税務）

原因・日付の整合
登記原因（贈与の成立日）と契約書・申請書の記載がズレると補正要請の典型。雛形の「原因」「日付」欄を必ず突合。

売買“風”の低額設定はみなし贈与リスク
著しく低廉な売買は贈与認定の可能性。対価設定は時価の裏づけを。

取得税の軽減は“使えるかどうか”が命
住宅か否か、床面積・自己居住要件などで天と地。実行前に適用可否を役所・条文で確認。

識別情報の管理不備
登記識別情報（12桁）は再発行不可。紛失対応は別の本人確認手段（事前通知等）で手間・時間増。保管体制を決めてから受領。

相続でやった方が総額が安いことも
登録免許税は相続0.4%と低い。贈与の前に相続税・贈与税・取得税を横断で試算し、総額最適を。

申請書の記載

・登記の目的：「所有権移転」
・原因：「贈与」「令和〇年〇月〇日贈与」
・添付情報：登記原因証明情報（贈与契約書）、評価証明、印鑑証明、住民票、識別情報 等

公式の記載例（所有権移転・贈与）をベースに、物件数・持分・共有者の有無を調整。

手続きのご依頼・ご相談

本日は、不動産の贈与登記とは？司法書士が解説する手続・費用・注意点について解説いたしました。
会社法人登記（商業登記）・不動産登記に関するご依頼・ご相談は、司法書士法人永田町事務所までお問い合わせください。